Elementmaja ehitus algusest lõpuni

Eelarve planeerimine

Elementmaja ehitus sõltub väga paljudest komponentidest, soovitud tulemus saavutatakse läbi põhjaliku planeerimise. Alustuseks tasukski täpselt selgusele jõuda oma vajadustes ja soovides, kuna õnnestunud maja projekteerimine põhineb alati tulevase perekonna vajadustega arvestamisel. Oma maja ehitamise esimese etapis on ka oluline saada selgust, millised on Teie finantsilised võimalused maja ehituseks.

Laenuhalduriga konsultatsioon

Kui plaanid maja ehitust osaliselt või täielikult panga finantseeringuga, alusta kohtumisest laenuhalduriga. Uuri, millised on sinu võimalused ja tingimused ning kuidas pank ehitust rahastab.

Enamasti finantseerib pank ehitust etappide kaupa, vastavalt tööde valmimisele.

Seetõttu tasub pangalt täpsustada:

milliste ehitusetappide alusel väljamaksed tehakse,
milliseid dokumente pank iga etapi juures ootab,
milline on omaosaluse ja tagatise tingimused.

Kui kasutad panga finantseeringut, on mõistlik planeerida ehitus nii, et tööde etapid ja ajakava oleksid kooskõlas panga väljamaksete süsteemiga.

Ehituse eelarve

Võib öelda, et keskmine „võtmed kätte“ maja neto põrandaruutmeetri hind on ligikaudu 1800 €/m² (lisandub käibemaks). Keskmise maja all mõtleme ühekordset, keskmise hinnatasemega siseviimistlusmaterjalidega ja õhksoojuspumbaga köetavat sissekolimiseks valmis maja.

Maja ehitus on suur investeering ning lõpphind sõltub paljudest detailidest. Läbimõeldud planeerimisega saab aga eelarvet oluliselt mõjutada ilma kvaliteedis järeleandmisi tegemata.

Järgmised punktid aitavad hinnal püsida kontrolli all:

Kinnistu ja liitumised
Tihti unustatakse, et hoonele ja vahel ka kinnistule tuleb rajada juurdepääsuteesid. Pikem ligipääsutee võib vabalt moodustada isegi 10% ja rohkemgi kogu eelarvest. Krunti valides eelista võimalusel kinnistut, kus vajalikud kommunikatsioonid (vesi/kanalisatsioon, elekter) on juba olemas või liitumispunktid on lähedal. Täpsemalt saad lugeda etapp 2 juures.
Arhitektuurne lahendus
Mida keerukam kuju ja rohkem sopistusi, seda keerukamad konstruktsioonid ja seda kõrgem hind. Kõige soodsam on üldjuhul lihtsa kujuga (nt ristkülikuline), väheste nurkade ja ühtlase mahuga maja.
Läbimõeldud projekt ja muudatused ehituse ajal
Mida täpsemalt on läbi mõeldud soovid ja vajadused ning need projektis kajastatud, seda vähem üllatusi on ehituse ajal, sest muudatused objektil on peaaegu alati kõige kallimad.
Valitud tehnosüsteemid
Eelarvet mõjutavad tugevalt küte (õhk-vesi / maaküte jne), ventilatsioon (soojustagastusega vs lihtsam), elektrilahendused ja “tark kodu”. Mugavus ja energiatõhusus on väärtuslikud, kuid tasub lahendused varakult läbi mõelda, et vältida hilisemaid lisakulusid.
Sisekujundus ja viimistlus
Põrandad, plaadid, sanitaartehnika, köök, siseuksed—siin on kõige lihtsam eelarvet “ära kulutada”. Sama maja võib viimistlusega erineda kümnete tuhandete võrra.
Ehitusjärelevalve
Ehitusjärelevalve valik mõjutab otseselt ehituse maksumust: professionaalne järelevalve aitab tagada nõuetekohase kvaliteedi ja vähendab vigade ning hilisemate paranduste riski. Samas kui järelevalve eelistab põhjendamatult kindlaid kallimaid brände või nõuab samaväärsete alternatiivide asemel kallimaid lahendusi, võib see tekitada tellijale märkimisväärse lisakulu ilma proportsionaalse lisaväärtuseta.

Maja ehitamise hind

Üldjoontes koosneb võtmed-kätte maja hind kolmest osast:

65% – maja ehitus (konstruktsioon ja sinna juurde kuuluvad osad nagu vundament, maja karp, katus ja avatäited);
20% – eriosad – elektri-, kütte- ja vee/kanalisastiooni süsteemid;
15% – viimistlemise töö ja materjalid.

Sobiva kinnistu valik

Sobiv kinnistu on maja ehitamisel määravaim tegur, mille valimisel tuleb arvestada nii isiklike soovide, seadusandlike piirangute kui tehniliste aspektidega.

Isiklikud soovid

Taristu
Kui Sul pole võimalik kasutada oma liiklusvahendit või eelistad vahest sõita bussi või rongiga, tasub kindlasti uurida, kui lähedal ja kus on ühistranspordi peatused. Lisaks uuri kõikvõimalike huviobjektide olemasolu nagu toidupood, kool, lasteaed, vaba aja veetmise võimalused jms, nii saad juba ette planeerida ning arvestada oma võimaliku elustiiliga. Eelnev võib osutuda eriti oluliseks kui oled otsustanud soetada krundi väljaspool asulat.
Naabrid
Kui vähegi võimalik tee taustuuring piirkonna kohta. Milline on seal elatustase? Kes Sinu tulevase kodu ümber elavad? Tasub isegi mõned korrad kohalikus toidupoes käia, et üldpilt ette saada. Samuti võid küsida nõu näiteks kohalikust baarist või restoranist, et selgitada välja milline rahvas seal käib.
Müra
Kas Sulle meeldib kerge müra või eelistad tungivalt hoopis vaikust? Kas rongi- või lennukiliiklus häirib Sind? Kas vaikses metsatukas elu on päriselt Sinu jaoks või eelistad siiski inimeste seltskonda? Samuti mõtle välja ka see, mida kindlasti ei soovi oma kodu ümbruses näha või kuulda.

Seadusandlikud piirangud

Üldplaneering
Enne kinnistu ostu tuleb kindlasti uurida kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud üldplaneeringut, milles määratakse piirkonna erinevad maakasutuse sihtotstarved, hoonestuse üldpõhimõtted ja rohealad. Ühelt poolt saad infot, kas ja milliseid hooneid ja rajatisi ümbruskonda planeeritakse, teiselt poolt, et kas valitud kinnistule on võimalik ehitusõigust anda, kuna see ei saa olla vastuolus üldplaneeringuga.
Detailplaneeing/projekteerimistingimused
Kui kinnistule ei ole veel kehtestatud detailplaneeringut ega antud projekteerimistingimusi, tuleb suhelda kohaliku omavalitsusega, kuidas ja kas valitud kinnistule on võimalik ehitusõigust saada. Üldiselt tekib see läbi projekteerimistingimuste või detailplaneeringu. Tuleb arvestada, et detailplaneeringu koostamine ja kehtestamine võib võtta oodatust kauem aega. Hoone ehituseks ehitusloa andmisel kontrollib kohalik omavalitsus detailplaneeringule või projekteerimistingimustele vastavust. Kinnistute info, sihtotstarve, erinevad looduslikud ja tehnovõrkude kaitsevööndite piirangud on leitavad maa-ameti geoportaalist: X-GIS 2.0 [maainfo].
Projekteerimistingimuste ja detailplaneeringus antakse:
o hoone põhiparameetrid: hoonete arv, korruselisus, kõrgus, maksimaalne ehitusalane pind;
o hoone paiknemise põhimõtted: kaugused piiridest, naabritest;
o arhitektuursed nõuded: katuse kuju/kalle, fassaadilahenduse põhimõtted, värvide suunised, sobitumine ümbrusse;
o juurdepääs ja parkimine: kuidas lahendada juurdepääs ja kui palju parkimist eeldatakse;
o tehnovõrgud ja sademevesi: kuidas on lahendaud veevarustus ja kanalisatsioon, kuhu juhtida sademevesi;
o haljastuse põhimõtted;
o kooskõlastajad: tehnovõrkude omanikud, tee omanik, Päästeamet.

Tehnilised aspektid

Ligipääs krundile
Enne ostu tuleb kontrollida, kelle omandis on juurdepääsutee. Riigi- ja munitsipaalomandis olevate teede korral muretsema ei pea, kuid eraomandis oleva tee korral tuleb veel eraldi kontrollida, kas tegemist on avaliku või mitteavaliku teega ning kas on sõlmitud servituut tee kasutamiseks.
Liitumised kommunikatsioonidega
Tuleb kontrollida, kas kommunikatsioonide (vesi, kanalisatsioon, elekter) liitumised on olemas ja ka makstud. Uus liitumine on kallis ning võib olla ka aeganõudev ning halvimal juhul muuta kinnistu aastateks kasutuskõlbmatuks
Pinnas
Maa niiskusest, põhjavee lähedusest, pinnase materjalist jms sõltub ka suuresti ehituse maksumus. Kehva pinnase tõttu võib vundamendi, trasside ning teede ja platside ehituse hind mitmekordistuda. Pehme pinnase puhul tuleb pinnas asendada ja kõva pinnase puhul pinnasesse sisse lõhkuda. Erinevad pinnased vajavad erinevat vundamenti. Näiteks põhjavee kaitstusest sõltub, millist reoveekäitlussüsteemi on võimalik krundile paigaldada. Tasub ka kontrollida, kas kinnistu asub kõrge radoonisisaldusega tsoonis. Kasulikoleks ka uurida, kas alale on tehtud geodeetiline uuring.
Geoalus ehk geodeetiline krundi alusplaan (kehtib üldjuhul 1 aasta).
See on vajalik maa-ala edasiseks planeerimiseks näiteks ehitusprojektide koostamiseks, mille projekteerija või arhitekt võtab oma töö aluseks.

Projekteerimine (Maja arhitektuur)

Selle etapi teostamiseks on kindlasti vaja kinnistu olemasolu, sest projekteerimistingimused või detailplaneering võivad väga täpselt määratleda selle, millise maja ehitada tohid. Maja arhitektuurse lahenduse valimiseli võetakse arvesse asukohta ja sellega seotud tingimusi: maapinna reljeef, juurdepääs, omavalitsuse nõuded, päikese liikumine jne. Samuti ka planeeritud eelarve suurust.

Tüüpne arhitektuurne lahendus (tüüpprojektid)

Tüüpne arhitektuurne lahendus tähendab sisuliselt seda, et majatootja või ehitaja on välja töötanud mitmeid maja tüüpprojekte.

Majatootja teostatud arhitektuuri tüüplahendustes on arhitektid ja projekteerijad koostööna välja töötanud arhitektuuri, mis näeb hea välja ja mida saab mõistlike kuludega ka ehitada. Sisuliselt mõeldakse tehasemajade tüüpsetes majaprojektides ka konstruktiivsetele sõlmlahendustele. Ainult arhitektuurset projekt koostav arhitekt sellele reeglina tähelepanu ei pööra, sest tal tavaliselt puudub ülevaade ühe või teise ehituslahenduse maksumusest.

Tüüplahenduse eelised:

Projekteerimise protsess kliendi jaoks oluliselt lühem, isegi tüüplahenduse muutmise korral.
Maja ehitamine on reeglina soodsam, kui eriprojekti järgi, sest arhitektuurile on tehnilised sõlmlahendused majatootja poolt juba välja töötatud.
Reeglina on majatootjatel teatud tüüpse arhitektuuriga majade kohta ka teostatud maju näidata, mis annab kliendile selge ülevaate tulevasest majast.

Tüüplahenduse puudused:

Liiga suured muudatused võivad kaasa tuua uute sõlmlahenduste väljatöötamise vajaduse, millega kaasneb suurem ajakulu.

Individuaalne arhitektuurne lahendus ehk eriprojekt

Individuaalne lahendus võimaldab välja töötada enda vajadustest lähtuva maja plaani ja arhitektuuri teie krundile sobivaks. Individuaalse arhitektuurse lahenduse puhul peaks kindlasti arvestama pikema ajakuluga kui tüüplahenduse puhul, sest arhitektuur töötatakse arhitekti poolt välja kliendi vajadustest lähtuvalt ja see eeldab tihedat koostööd.

Maja konstruktsioon

Koos arhitektuurse lahenduse väljatöötamisega tuleb otsustada Teil ka tulevase maja konstruktsiooni materjal. Enamlevinud materjalid on puit ja kivi. Puit ehitusmaterjalina on hea soojapidavusega, kergem ja keskkonnasõbralikum. Kui hiljem soovdi juurde-või ümberehitust teha, siis on puitkonstruktsiooniga hoones seda lihtsam teostada.

Maja energiatõhusus

Koos arhitektuuri tegemisega tuleb Teil otsustada ka millise energiatõhususe tasemega te tulevast maja soovite. Maja energiatõhususe soovist algab tervet majalahendust hõlmav protsess, mis määrab, millised peaksid olema konstruktsiooni soojustuse ja isolatsiooni, ventilatsiooni- ning küttesüsteemi lahendused. Mitte ainult hea soojapidavusega soojustus vaid ka õhupidavus mõjutab hoone energiatarvet. Puitelementmaja eelis on see, et õhutihedad sõlmed tehakse suuresti tehases kontrollitud tingimustes. Nii jääb vähem juhuslikke lekkeid ning maja on soojapidavam ja energiatõhusam.

Ehitaja valik ja hinnapakkumine

Kui projekt on valmis – olgu selleks tüüpprojekt või eriprojekt –, on mõistlik see järgmise sammuna majatootja või ehitajaga läbi vaadata, et täpsustada lahendused ja tööde maht. Nii saab arvestada teie soovide, tehniliste võimaluste ja projekti eripäradega ning panna selgelt paika, mida pakkumine sisaldab.

Hinnapakkumiste võrdlemine on keerukas, sest paljudel majatootjatel ja ehitajatel on pakutavate pakettide sisud erinevad. Süvenege põhjalikult pakkumiste sisule ja võimalusel konsulteerige ehitusspetsialistiga.

Sobiva majatootja ja ehitaja valikul tuleb kindlasti arvestada:

Referentsid ja varasemad tööd – vaata tehtud objekte, küsi pilte, võimalusel külasta valmis maju ja loe klientide tagasisidet.
Kogemus ja spetsialiseerumine – kas ettevõte teeb just seda tüüpi maju (puitmajad, elementmajad, moodulid) ja kui pikalt on turul olnud.
Pakkumise sisu ja võrreldavus – et oleks täpselt kirjas, mis on hinnas (projekt, transport, montaaž, aknad/uksed, siseviimistlus, tehnosüsteemid jne) ja mis jääb lisatööks.
Leping ja garantiid – selged tähtajad, tööde etapid, maksegraafik, garantiitingimused.
Materjalide ja konstruktsioonide kvaliteet – kasutatavad materjalid, sertifikaadid, lahenduste vastupidavus, niiskus- ja soojapidavus, tulepüsivus.
Ajagraafik ja töökorraldus – kas ettevõte suudab realistlikult tähtaegu hoida, kuidas toimub objekti juhtimine ja suhtlus.
Kooskõlastused ja dokumentatsioon – kas aidatakse projektiga, energiatõhususe lahendustega, ehituslubade/teatisega, teostusjoonistega ja kasutusloa protsessiga (kui see on vajalik).
Oma meeskond vs alltöövõtjad – kes päriselt ehitab, kuidas tagatakse kvaliteet ja vastutus, kes lahendab garantiitööd.
Hinnastruktuur ja läbipaistvus – liiga odav pakkumine võib tähendada puuduvat sisu või hilisemaid lisakulusid; küsi lahti seletatud eelarvet.
Suhtlus ja usaldus – kui kiiresti vastatakse, kas ollakse valmis selgitama, kas lubadused on konkreetsed ja kirjalikud.

Kui õige majatootja koos ehitaja on leitud, ajagraafik paigas võib sõlmida lepingu.

Kui soovid vundamendi ise rajada või leiad selleks sobiva vundamendiehitaja, on kiiremaks, turvalisemaks ja kvaliteetsemaks puitmaja ehituseks on siiski mõistlik konsulteerida majatootjaga ja tellida puitelemendid tehasest: kontrollitud sisetingimustes valminud elemendid jõuavad objektile täpsete mõõtudega, paigaldus käib kiiresti ning maja konstruktsioon ei pea pikalt ilmastiku käes seisma. Niiskus on puitkonstruktsioonidele halb, sest märg puit võib paisuda ja hiljem kuivades kõverduda.

Ehitusloa taotlemine (1 kuni 6 kuud)

Ehitusluba, mille saamine võib sõltuvalt asukohast võtta keskeltläbi aega 1 kuni 6 kuud. Kui ehitusluba saadud, võib alustada ehitamisega.

Ehitusloa taotlemisprotsess:

1. Planeeringu alus ja lähteinfo
Selgitatakse, kas kinnistul kehtib detailplaneering või on vaja taotleda projekteerimistingimused (need määravad peamised ehituslikud nõuded ja piirangud).

2. Geodeetiline alusplaan
Tellitakse geodeetiline alusplaan, millele projekt lahendatakse (olemasolevad objektid, kõrgused, tehnovõrgud jms).

3. Tehnovõrkude tehnilised tingimused ja liitumispunktid
Taotletakse võrguvaldajatelt tehnilised tingimused ja selgitatakse välja liitumispunktid (nt elekter, vesi/kanal, side, kaugküte).

4. Arhitektuurne ehitusprojekt
Projekt koostatakse eelprojekt, mis on ehitusloa taotluseks tehakse tavaliselt piiav. Vahel võib olla tarvilik koostada ka põhiprojekt – sõltub soovidest ja objekti keerukusest.

5. Eriosad ja lisaprojektid (vastavalt vajadusele)
Koos arhitektuuriga koostatakse vajalikud eriosad.

Eramu puhul on levinumad:

Kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusprojekt (KVJ) – tehnosüsteemide lahendused
Vee- ja kanalisatsiooniprojekt (VK)
Elektriprojekt – sh valgustus, kilbid, kaabeldus; vajadusel ka nõrkvool/side.
Konstruktsiivne projekt – kandevkonstruktsioonid, sõlmed, vundamendilahendus – eriti oluline, kui kasutatakse erinevaid konstruktiivseid süsteeme või on keerukam arhitektuur.
Soovituslikud/valikulised (aga sageli väga kasulikud):
Sisekujundusprojekt – aitab ruumilahendused, materjalid ja tehnilised punktid varakult paika saada.
Vajadusel muud lisad – nt keerukama krundi/maapinna korral eriuuringud või täpsustavad lahendused.

6. Kooskõlastused ja energiaarvutus
Vajadusel tehakse kooskõlastused tehnovõrgu valdajatega ning tellitakse energiaarvutus/energiamärgis.

7. Ehitusloa taotluse esitamine EHR-is koos riigilõivuga
Esitatakse ehitusloa taotlus Ehitisregistris (EHR) koos nõutud dokumentidega ja tasutakse riigilõiv.

8. Menetlus ja ehitusloa väljastamine
Kohalik omavalitsus kontrollib dokumente, küsib vajadusel täiendusi ja väljastab ehitusloa.

9. Ehitamise alustamise teatis
Pärast loa saamist esitatakse EHR-is ehitamise alustamise teatis vähemalt 3 päeva enne ehitustööde algust.

Tootmine (1-3 kuud)

Projekteerimine

Enne maja tehases tootmist koostavad meie insenerid vajalikud konstruktiivsed sõlmlahendused. See tähendab, et alustame maja elementide projekteerimisega ning paneme paika tehnilised detailid, mille alusel saab tootmine alata.

Projekteerimise kestus sõltub maja suurusest ja keerukusest ning võtab tavaliselt mõned nädalad. Tulemuseks on terviklik projektdokumentatsioon koos tehniliste lahenduste ja joonistega, mis on vajalikud tootmiseks ja ehitamiseks.

Tüüpprojektide puhul on projekteerimine juba tehtud, seega lisanduvat projekteerimisaega üldjuhul ei kulu.

NB! Projektdokumentatsioon sisaldab maja tootmise jaoks mõeldud tehnilisi jooniseid, mida me tellijale eraldi ei edasta. Kliendile jagame vajaliku info ja ülevaated otsuste tegemiseks ning tööde planeerimiseks.

Tehases maja tootmine

Kui projekt on valmis, alustame tehases puitelementide tootmist vastavalt projekt-dokumentatsioonile. Elemendid valmistatakse tellitud komplektsuse järgi, et lahendus vastaks sinu valikutele ja kokkulepitud paketile.

Tehasemaja eelised:

Kiirem ehitus objektil – elemendid saab paigaldada lühikese ajaga, maja saab kiiremini “ilmastikukindlaks”.
Stabiilsem kvaliteet – tootmine toimub kontrollitud tingimustes (mõõdutäpsus, töövõtted, kvaliteedikontroll).
Vähem niiskusriski – konstruktsioon ei seisa pikalt vihma ja suure õhuniiskuse käes; väiksem hallituse ja deformatsioonide oht.
Täpsem eelarve ja vähem üllatusi – tehases toodetud lahendus on paremini läbi planeeritud, lisatöid tekib harvem.
Parem tööohutus ja korraldus – lühem objektil viibimise aeg, vähem “märga tööd” ja ilmast sõltuvat sebimist.
Vähem ehitusprahti ja puhtam objekt – suurem osa lõikamisest ja komplekteerimisest toimub tehases.
Aastaringsem ehitamine – tootmist saab teha sõltumata ilmast ning paigaldus planeerida soodsa hetke peale.
Energiatõhusus ja õhupidavus on lihtsam saavutada – tehases on lihtsam teha kihid ühtlaselt ja korrektselt, sõlmed on standardsemad.
Selgem projektijuhtimine – üks tootja vastutab elementide täpsuse ja komplektsuse eest, tööprotsess on läbipaistvam.

Maja püstitamine, elementmaja paigaldus (1-4 kuud)

Garantiiaeg

Kasutusluba ja dokumentatsioon

Ehitusest

Maja ehituse etapid