Этап 1: Планирование бюджета
Строительство дома зависит от многих составляющих, и достижение желаемого результата требует тщательного планирования. Изначально важно понять свои потребности и желания, ведь успешный проект дома всегда учитывает требования будущего жителя. Первый этап строительства собственного дома также предполагает понимание своих финансовых возможностей на строительство.
Консультация кредитного менеджера
Посетите банк и проконсультируйтесь с финансовым консультантом или кредитным менеджером, чтобы понять ваши финансовые возможности для строительства дома. Спросите в банке о схеме финансирования строительства дома. Обычно банки финансируют строительство дома поэтапно. Если вы планируете использовать банковское финансирование, было бы разумно построить дом в соответствии с этапами, предлагаемыми банком.
Бюджет строительства
Средняя стоимость квадратного метра дома под ключ составляет примерно 1650 евро (плюс НДС). Под средним домом мы подразумеваем полутораэтажный дом с отделочными материалами среднего ценового сегмента, отапливаемый воздушным тепловым насосом, готовый к заселению.
Строительство дома – ответственное и трудоемкое мероприятие. Цена дома зависит от тысячи мелких деталей, но при сознательном и продуманном планировании вы сможете повлиять на стоимость, ни от чего не отказываясь, если учесть следующие моменты:
Земля
Подъездные пути к участку часто забывают. Строительство более длинных подъездных дорог может легко составить 10% и более от стоимости дома. Учитывайте это при покупке участка. Отдавайте предпочтение участкам, где есть все коммуникации.
Архитектура
Сложные архитектурные решения требуют сложных конструктивных решений, что неизбежно увеличивает стоимость строительства дома. Форма дома (квадратная, прямоугольная или другая) также влияет на цену. Наиболее экономически выгодно построить прямоугольный дом с небольшим количеством выступов.
Выбирая между одноэтажным или двухэтажным домом с одинаковыми квадратными метрами, двухэтажный дом обычно оказывается более рентабельным. Это связано с тем, что у него более короткий фундамент и меньшая площадь крыши, чем у одноэтажного дома той же площади.
Стоимость фундамента
Важнейшая составляющая для достижения качественного конечного результата в домостроении.
Стоимость строительства дома
В целом цена дома под ключ состоит из трех частей:
65% – строительство домов (конструкция и сопутствующие детали, такие как фундамент, каркас дома, крыша и проемы).
20% – специальные детали – системы электрооборудования, отопления, водоснабжения и канализации.
15% – отделочные работы и материалы.
Этап 2: Выбор сюжета
Участок является решающим фактором при строительстве дома, особенно если он расположен в густонаселенном жилом районе. При выборе участка крайне важно тщательно понимать правила планирования жилого района, поскольку они определяют права на строительство и тип дома, который можно построить. В условиях планировки указывается этажность, форма дома, внешнее цветовое решение, расположение дома относительно сторон света. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, таких как обнаружение отсутствия электрического подключения на участке или невозможности строительства в выбранном месте, перед покупкой участка проверьте следующие пункты. Также желательно найти знающего агента по недвижимости, который поможет с покупкой.
Размер участка
Всегда проверяйте размер участка по информационной базе данных Земельного департамента. Площадь кадастровой единицы иногда может отличаться от заявленных размеров.
Детальный план
Убедитесь, что участок имеет действующий детальный план, который делит землю на участки и определяет права на строительство, определяет территории, где разрешено строительство, и т. д. Детальный план является обязательным в большинстве районов и требуется перед составлением проекта строительства и подачей заявки на строительство. разрешать.
Геобаза или геодезический базовый план
Также известна как топографическая база, цифровая или дизайнерская база и необходима для различных дизайнерских работ. Это необходимо для дальнейшего планирования, например, составления строительных проектов.
Строительные ограничения
В пояснительной записке к подробному плану указаны окончательные права на строительство и условия использования участка, включая общую площадь застройки, максимальную высоту здания, минимальное расстояние между зданиями и максимальное количество зданий. Также показан доступ к участку, зонам ограничения, электрическим кабелям, канализационным трубам и другой инфраструктуре.
Высокая растительность
Если на участке есть лес или роща, знайте, что можно, а что нельзя вырубать. Некоторые большие деревья могут представлять собой часть экологической ценности территории, и к ним нельзя прикасаться без разрешения. Несанкционированная вырубка может повлечь за собой штрафы и обязанность посадить новые деревья.
Генеральный план территории
Изучите площадь желаемого участка. Посмотрите общие и подробные планы местного правительства, чтобы узнать, какие здания или комплексы запланированы на ближайшие годы.
Район
Если возможно, проведите предварительное исследование местности. Какой там уровень жизни? Кто будет жить вокруг вашего будущего дома? Посетите местные магазины, чтобы почувствовать атмосферу сообщества.
Назначение земли
Всегда проверяйте целевое использование земли перед покупкой. Не всегда это жилой дом, и изменение назначения на уровне местного самоуправления не всегда оказывается успешным.
Личные предпочтения
Никогда не стоит недооценивать тип дома и атмосферу, которые вы желаете. Учитывайте уровень шума, близость транспорта, ваш образ жизни и какие удобства вам нужны поблизости.
Доступ к участку
Обеспечьте доступ к участку. Перед покупкой проверьте наличие сервитутов.
Инфраструктура
Учитывайте доступность общественного транспорта, близость к основным объектам инфраструктуры, таким как продуктовые магазины, школы и места отдыха.
Подключение инженерных сетей
Не думайте, что коммунальные услуги подключены и оплачены. Проверьте состояние подключений и имейте в виду, что новые подключения могут быть дорогостоящими.
Тип почвы
Характер почвы (влажность, близость к грунтовым водам, тип грунта) сильно влияет на стоимость строительства. Плохие почвенные условия могут значительно увеличить стоимость фундамента и инфраструктуры.
Учтя эти факторы, вы сможете принять обоснованное решение и избежать потенциальных проблем в будущем.
Этап 3: Архитектурное проектирование дома
Для выполнения архитектурного проектирования дома наличие участка имеет важное значение, поскольку условия планирования участка могут точно определить, какой тип дома вам разрешено построить. При проектировании архитектуры учитываются различные условия, связанные с участком: уклоны, подъезд, муниципальные требования, движение солнца и т. д., а также запланированный бюджет.
В основе качественного и долговечного строительства лежит продуманный и комплексный проект дома. Чем более подготовлен клиент, тем быстрее процесс может продвинуться вперед.
Типовое архитектурное решение
Типовое архитектурное решение означает, что производитель или застройщик дома разработал ряд типовых проектов дома. В этих стандартных решениях архитекторы и дизайнеры совместно создали архитектуру, которая хорошо выглядит и экономична в строительстве. Они часто включают в себя решения структурных узлов, которые обычно не являются предметом внимания архитектора, работающего исключительно над архитектурой, поскольку им обычно не хватает понимания затрат на различные строительные решения.
Преимущества стандартного решения
Ключевым преимуществом типового проекта дома является то, что он значительно сокращает процесс для клиента, даже если в типовое решение вносятся изменения. Построить дом по типовому архитектурному решению, как правило, дешевле, чем по индивидуальному проекту, поскольку решения технических узлов уже разработаны производителем.
Обычно у производителей домов есть примеры домов, построенных по типовым архитектурным проектам, что дает клиентам четкое представление о том, как будет выглядеть их будущий дом.
Ограничения стандартного решения
Самым большим ограничением стандартного архитектурного решения является ограниченность возможностей модификаций. Заказчики часто желают внести изменения в типовой проект, однако даже незначительные изменения несущих конструкций могут вызвать необходимость перепланировки решений технических узлов всего дома. Это может свести на нет любую экономическую выгоду, что фактически приведет к созданию индивидуального архитектурного решения.
Индивидуальное архитектурное решение
Индивидуальное решение позволяет разработать план и архитектуру дома с учетом ваших потребностей и с учетом вашего участка. Ожидайте более длительных сроков с индивидуальным решением, поскольку архитектура разрабатывается на основе требований клиента, что требует тесного сотрудничества.
Строительство дома
Имея архитектурное решение, вам также необходимо определиться с строительным материалом для вашего будущего дома. Наиболее распространенные материалы – дерево и камень. Выбор часто зависит от разных причин, в том числе и эмоциональных. Многие клиенты хотят дом, похожий на каменный, но с быстрой постройкой и энергоэффективностью деревянного дома.
Энергоэффективность дома
Решение об уровне энергоэффективности вашего будущего дома является неотъемлемой частью архитектурного процесса. Желаемый уровень энергоэффективности инициирует комплексный процесс, который определяет решения по изоляции, вентиляции и отоплению конструкции.
Затраты на отопление и энергоэффективность
Обсуждая энергоэффективность или класс энергопотребления дома, клиенты обычно хотят знать затраты на отопление, связанные с различными классами энергопотребления. Чтобы определить ориентировочные затраты на отопление, сначала необходимо установить весь пакет энергоэффективности дома. Мы предлагаем нашим клиентам возможность смоделировать энергоэффективность запланированного ими дома. Это предоставит точную информацию о будущих расходах на отопление и наиболее подходящем классе энергопотребления для вашего бюджета.
Энергоэффективность строительства
Общий показатель теплопроводности (значение U) для энергоэффективного строительства наружных стен составляет 0,16 Вт/м2К. Чем ниже значение U, тем более энергоэффективна конструкция. Для пассивного дома коэффициент теплопередачи наружных стен составляет около 0,10–0,08 Вт/м2К.
Мы можем изготовить домовые конструкции по желанию клиента. Секрет герметичности кроется в монтаже. Неконтролируемое движение воздуха в конструкции может привести к образованию влаги, что приводит к сырости стен и росту вредоносной плесени и грибков.
Для предотвращения повреждений, связанных с влагой, необходимо использовать паро- и воздушную изоляцию с переменной влагостойкостью. Сушающая способность конструкции всегда должна быть больше предполагаемой влажности.
Действующие нормативы требуют, чтобы критические узлы ограждающих конструкций здания были полностью герметичными. В современных конструкциях должны использоваться не простые пароизоляционные системы, а сертифицированные паровоздушные барьерные системы.
Правильный монтаж системы воздухо- и пароизоляции имеет решающее значение для обеспечения хорошей воздухонепроницаемости. Без качественного и тщательного монтажа дом не достигнет желаемой герметичности.
Классы энергопотребления и показатели эффективности для небольших домов
Пассивный дом – ≤ 15 кВтч/(м2а) (для сравнения; не связано с правилами)
Класс А – ≤ 50 кВтч/(м2а)
Класс B – 51 ≤ 120 кВтч/(м2а)
Класс C – 121 ≤ 160 кВтч/(м2а)
Класс D – 161 ≤ 210 кВтч/(м2а)
Класс E – 211 ≤ 260 кВтч/(м2а)
Класс F – 261 ≤ 330 кВтч/(м2а)
Класс G – 331 ≤ 400 кВтч/(м2а)
Класс H – ≥ 401 кВтч/(м2а)
Показатель энергоэффективности рассчитывается с учетом энергопотребления всех устройств, а также герметичности дома и теплопроводности оболочки. Согласно действующему постановлению правительства «Минимальные требования к энергоэффективности», рекомендуется, чтобы новый небольшой дом имел показатель энергоэффективности не менее 160 кВтч/(м2а), то есть его энергетический класс не должен быть ниже B.
Что такое здание с почти нулевой энергией?
Здание с почти нулевой энергией – это здание класса А по действующим минимальным требованиям энергоэффективности с показателем энергоэффективности до 50 кВтч/(м2а).
Что такое здание с низким энергопотреблением?
Низкоэнергетическое здание – это здание класса B по действующим минимальным требованиям энергоэффективности с показателем энергоэффективности до 120 кВтч/(м2а).
Этап 4: Эскиз и предложение
После того, как архитектурные чертежи готовы, будь то стандартный или индивидуальный проект, следующим шагом будет обсуждение с застройщиком или производителем дома, какое содержание и уровень готовности вы желаете для своего нового дома. Затем подготавливается предложение на основе ваших пожеланий и архитектурного проекта.
Сравнение предложений может быть сложным, поскольку разные производители предлагают разное содержимое упаковки. Крайне важно тщательно изучить содержание каждого предложения и по возможности проконсультироваться со специалистом по строительству.
Этап 5: Завершение сделки
После того, как подходящий дом найден и с производителем дома согласован график, вы можете приступить к завершению сделки и перейти к подаче заявления на получение разрешения на строительство.
Этап 6: Процесс получения разрешения на строительство (от 1 до 6 месяцев)
Следующим шагом после завершения сделки является подача заявления на получение разрешения на строительство. В зависимости от региона этот процесс может занять от 1 до 6 месяцев. Этот этап также включает в себя изрядное количество документов. После оформления всей документации и получения разрешений можно приступать к строительству. Одновременно составляются планы систем отопления, водоснабжения и вентиляции дома.
Процесс получения разрешения на строительство и типы проектов
Подача заявки на условия проектирования от местных властей: они определяют строительные требования, такие как высота, ширина, уклон крыши, разрешенные материалы, пропорция здания на участке, необходимые консультации и т. д.
Ввод в эксплуатацию архитектурного проекта: он разделен на три части: эскиз, предварительный проект и основной проект.
Эскиз – для принципиального утверждения местными властями.
Предварительный проект – для получения разрешения на строительство с указанием размеров, материалов, планов, видов, разрезов, технических систем и размещения на участке.
Основной проект — детализирует различные элементы, узлы, характеристики дверей и окон и т. д.
Согласование эскиза: после достижения соглашения по эскизу с архитектором он должен быть одобрен местными властями, а иногда и соседними объектами недвижимости.
Геодезический базовый план: получен от геодезиста, который проводит цифровую съемку участка вместе с существующими инженерными сетями.
Разработка предварительного или основного проекта. Затем архитектор разрабатывает предварительный или основной проект, заказывает энергетическую маркировку и начинает согласовывать ее с необходимыми органами, такими как пожарная служба, муниципальное управление, местное самоуправление, владельцы инженерных сетей и т. д. На этом этапе привлекается рекомендуется инженер и дизайнер интерьеров.
Процесс утверждения: После получения предварительного одобрения оплатите государственную пошлину и отправьте проект в местное правительство. Местное самоуправление обрабатывает проект в течение 30 дней, в течение которых проект либо утверждается, либо возвращается на доработку.
Уведомление о начале строительства: После получения разрешения на строительство уведомите местные органы власти за три рабочих дня до начала строительства.
В зависимости от сложности и гладкости процесса (различные согласования) получение разрешения на строительство может занять в среднем от 1 до 6 месяцев. Целесообразно привлечь инженера и дизайнера интерьеров еще на этапе проектирования, поскольку их вклад может привести к изменениям. Строитель также должен быть вовлечен, поскольку его навыки и опыт могут в дальнейшем повлиять на проект.
Для более крупных и сложных зданий рассмотрите возможность ввода в эксплуатацию дополнительных проектов, таких как структурное проектирование, дизайн интерьера, проекты водоснабжения и канализации, а также проекты электроснабжения.
После получения разрешения на строительство и получения уведомления можно начинать строительство.
7 этап: Производство (1-3 месяца)
После того, как архитектура дома будет окончательно определена и получено разрешение на строительство, можно начинать этап производства дома.
Проектирование
Перед реальным заводским производством инженерам необходимо осуществить решения конструктивных узлов, иначе говоря, начинается проектирование дома. Продолжительность этапа проектирования варьируется в зависимости от размера и сложности дома, но обычно занимает несколько недель. Результатом этапа проектирования является комплексная проектная документация здания, включая технические решения и чертежи.
Для стандартных проектов этап проектирования уже завершен, поэтому дополнительного времени не требуется.
Заводское производство дома
На основании проектной документации на заводе начинается производство деревянных элементов. Деревянные элементы изготавливаются по сложности заказанной клиентом.
Преимущества домов заводской постройки:
Строительство происходит намного быстрее и экономичнее, чем традиционное домостроение.
Строительные материалы защищены от непогоды во время строительства.
Качество и сроки доставки всегда надежны.
Заказ строительства у производственной фирмы избавляет клиентов от недоразумений со строителями.
Дом качественно построен, и его рыночная стоимость со временем не снижается.
8 этап: Сборка дома (1-4 месяца)
Первые этапы строительства включают в себя земляные работы и закладку фундамента. На фундамент, другие подготовительные работы, системы отопления, водоснабжения и вентиляции отведите 4-6 недель. В зависимости от размера дома сам процесс строительства длится от 1 до 4 месяцев.
Ассамблея дома
После успешного завершения предыдущих этапов наступает завершающий этап строительства дома.
Сборка дома означает, что изготовленные на заводе сборные деревянные элементы транспортируются на объект и собираются в законченную конструкцию дома. После сборки можно приступать к наружным строительным работам, специализированным работам, внутренней отделке и благоустройству территории.
Этап 9: Разрешение на проживание и документация
Разрешение на проживание является важным документом, необходимым для вас, местного муниципалитета и банка. Вам необходимо будет предоставить различные документы в необходимом формате, такие как акт строительного осмотра, строительный проект и дневник, акты охваченных работ, протоколы строительных совещаний, протоколы аудита, установки и испытаний, рабочие чертежи инженерных сетей, геодезические работы после строительства. обследования и документы пожарной безопасности.
Этап 10: Гарантийный срок
С момента сдачи дома начинается гарантийный срок строительства, продолжительностью 2 года. В течение этого времени застройщик обязан за свой счет устранить любые строительные недостатки. Если вы нашли надежного застройщика, можете быть уверены, что компания сможет выполнить любые гарантийные работы даже через два года.
